行业透视 | 三类三四线城市风险特征明显,需审慎拿地-房产频道-和讯网
导 读  30个热门三四线城市中,大大都城市的潜在库存较低,处于可控规划,但仍有少量城市危险较高。  ◎ 作者 /马千里、周奇  在优质土地很多入市的影响下,绍兴、常州、徐州等热门三四线城市土地商场热度近来不断上升。据CRIC组织反应要点城市土地竞拍信息,无锡、常州、金华等城市均有地块招引数十家房企参拍地块,部分地块乃至出现竞拍超百轮的现象,这些三线城市俨然是规划房企布局的热门。  但是,大都三四线城市2019年商品房成交规划下滑,库存压力重现,当时拿地未来或许面对较大的去化压力。那么,在这些热门三四线城市中是否也存在相同的现象?当下拿地是否安全?接下来,本文将以30个三四线城市为样本,结合2017年~2019年土地成交状况和商品房成交状况来剖析热门三四线城市的潜在库存状况,为房企在这些城市拿地供给参阅。  1  热门三四线近年来供求关系较均衡  当时潜在库存仍处于较低水平  从地理位置来看,作为样本的30个三四线城市,首要集中于长三角和珠三角区域,除此之外,还包含洛阳、九江、柳州等中西部的强三四线城市。这些城市中,9成以上的城市近三年商品房成交规划均值超越了300万平方米,有必定的需求支撑。  在需求支撑下,这30城的商场供求关系的健康程度并不弱于一二线城市。联络近三年土地成交规划和商品房成交规划的供求趋势来看,尽管30城与一二线的供求比均出现上升趋势,但30城的涨幅相对较为缓慢,商场上供求关系仍处于一个较为健康的水平,库存压力虽有上涨但仍处于较低水平。而一二线城市为了安稳房价和城市建设需求,近两年显着加大了土地供给,一起又因为调控方针相对愈加严厉,导致购房需求被积压,近两年商品房成交规划多出现回落趋势,导致供给端压力逐年添加。  2  大都城市潜在库存较低  徐州、盐城供地规划显着过量  分城市来看。经过剖析这30个城市近三年成交土地消化周期和土地成交规划,能够看出,大大都城市供求关系较为合理,潜在库存压力较小,不过仍是有少量城市存在供给显着过量的问题,未来面对库存积压的危险较高。详细来看,这些城市可分为四类:  1)潜在库存处于高位:供地规划显着过量  在30个城市中,徐州、盐城两个城市的土地消化周期显着偏高,特别是徐州,近三年成交土地的消化周期高达8.1年,土地供给显着过量。尽管这两个城市人口基数比较大,有必定的需求支撑,但随着出资购房的削减,本地需求规划根本见顶,即使是商品房成交规划接连三年上涨的徐州,其涨幅也显着回落,未来商品房成交规划大概率会回落;而这两个城市土地供给量又显着偏高,近三年土地成交面积均值均超越了1500万平方米。就此来看,徐州和盐城潜在库存量显着处于高位。  2)潜在库存偏高:土地供给规划处于相对低位,但商场容量更小  这类城市中包含舟山和丽水这样土地供给规划相对较小的城市,近三年土地成交规划虽不及500万平方米,但土地消化周期却根本都在4.5年以上,处于较高水平。关于这类城市,因为人口基数相对较低,加之间隔中心城市较远,难以遭到中心城市辐射利好,因而商场容量也相对较小,2019年商品房成交规划根本都在250万以下,仅约当年土地成交量的一半。就此来看,这些城市也存在必定的库存危险。而如金华和镇江这样商品房成交规划尽管近年来有所添加但仍处于较低水平,但是其土地供给量都在1000万平方米以上,供地量显着超越商品房成交规划,导致城市潜在库存偏高。  3)潜在库存较低:商场供求关系健康  热门城市中,大部分城市包含近来热度较高的佛山、常州、南通、绍兴等,商场供求关系相对均衡,潜在库存处于较低水平。究其原因,首要是佛山、常州等城市近年来开展不断向好,对人才的招引力显着提高,继续流入的人口使得当地的购房需求添加动力足够,因而尽管不少城市年均供地规划在1000万平方米左右的高位,但土地消化周期均处于合理水平,未来面对的库存压力也相对较低。  4)库存危险极低:土地供给较为紧缺  这类城市共有7个,分别是无锡、泉州、芜湖、清远、惠州、东莞和中山。除无锡和惠州外,余下5个城市的近三年土地成交规划均值缺乏500万平方米,比照其商品房成交体量显着偏小。以东莞为例,2017年~2019年三年内商品房成交规划均在650万平方米以上,但东莞近三年土地成交面积均值仅为343万平方米,仅为商品房成交规划的五成左右,土地供给显着紧缺。另一方面,这些城市中大都城市居民购买力相对较强,一起在人才方针利好下,近年来人口添加相对较快,能充沛支撑当时的需求规划。综上来看,这些城市的库存危险比较低。值得一提的是,中山首要是因为土地商场招拍挂出让占比较低,很多地块经过三改等方法供给,导致土地消化周期目标“虚低”,实践土地供给要更多。  3  盐城、舟山、株洲近期供求关系恶化  进入拿地应慎之又慎  再联络各城市供求关系变化来看。首要,关于潜在库存偏高的城市,大部分城市供求关系并未有实质性的改进,如盐城、柳州、舟山等近期供求压力反而进一步加大,库存危险极有或许再度上升。不过,徐州、镇江等城市尽管前期供求压力较大,但近来土地供给规划有所减缩,且商品房成交规划在2019年出现上升趋势,商场健康程度显着好转。  而近三年供地紧缺的城市方面,除了东莞和无锡外,其他城市的供地规划并没有显着添加,商场供求关系依然较为严重。而且,即使是2019年供地规划有所上升的东莞和无锡,因为商品房成交规划仍显着高于土地供给量,当时商场供求关系并未能有太大的改进。进入这些城市拿地,仍大概率会面对愈加剧烈的竞赛,拿地本钱或许会进一步攀升。  关于库存危险处于低位的城市,最值得重视的城市,当属佛山、南通、绍兴这样供地规划和商品房成交规划一向比较匹配的城市,商场健康程度最高,进入拿地安全系数较高。别的,珠海、九江、肇庆尽管前期供给压力较大,但近三年商品房成交规划比年上涨,供求关系显着得到改进,未来也可要点重视。值得注意的是,在库存危险处于低位的城市中,滁州、洛阳和株洲商品房成交规划行将见顶或现已见顶回落,如株洲2019年商品房成交规划下降起伏超20%,而土地供给又一向细微过量,库存危险有较大或许性上升,进入这些城市拿地还需慎重布局。  4  热门三四线中对折拿地时机值得重视  佛山、南通安全系数最高  综上,在选取的30个热门三四线城市中,大大都城市的潜在库存较低,处于可控规划,但仍有少量城市危险较高,详细来看:  对折城市拿地时机值得重视,其间南通、佛山等五市更佳。关于房企来说, 一方面,这些城市除了受接近的中心城市需求溢出利好外,本身招引力也在不断提高,流入人口显着添加,后续商场需求有保证;另一方面,商场供求关系杰出,潜在库存压力小,一起供地规划也不低,拿地时机较多,可择机防止高本钱拿地危险。关于这类城市,房企可要点重视后续拿地时机。其间常州2019年供地规划虽显着添加,但考虑到商品房成交规划亦快速攀高,且全体来看近三年一二级商场规划仍处于供求平衡的规划,未来拿地时机亦值得重视。  此外部分前期库存压力较高,但商场规划较大,且近期有所改进的城市也值得重视,以库存压力较大的徐州为例,近三年来的供求关系在逐渐改进,考虑到徐州商场容量较高,未来仍可恰当掌握这类城市拿地时机。  危险特征显着,需审慎拿地的城市方面,首要可分为三类:  1,慎重布局城市:衢州、滁州、台州等5市  此类城市近期供求关系恶化,土地成交量快速攀升,需警觉部分板块新增商品房供给激增、去化速度下降的危险。  2.竞赛压力过高城市:无锡、泉州、芜湖等7市  这些城市土地供给过于紧缺,但相同需求警觉竞赛压力过高的危险。因为土地供给较少,商品房周转速度快,房企布局志愿也非常剧烈。假如后续供给规划依然维持在低位,拿地时竞赛会比较剧烈,高本钱拿地危险不容忽视。需求指出的是,在土地商场相对不透明、招拍挂成交占比较低的中山,企业拿地时更应审慎。  3.不主张进入城市:盐城、舟山、柳州  此类城市因为土地供给量太大、商场难以消化导致潜在库存危险较高,且近期潜在库存压力进一步攀高。其间舟山商场需求规划较小,拿地布局更需慎之又慎。  排版丨CICI  本文版权归克而瑞研讨中心一切 未经授权请勿随意转载  转载注明出处:克而瑞地产研讨(cricyjzx)多谢合作!  ▼本文首发于微信大众号:克而瑞地产研讨。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网态度。出资者据此操作,危险请自担。

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